Posjedovanje vlastitog doma oduvijek je bio temeljni cilj i pokazatelj financijske stabilnosti za mnoge građane. Međutim, u Hrvatskoj se posljednjih godina taj san čini sve daljim i nedostižnijim. Tržište nekretnina prolazi kroz turbulentno razdoblje, obilježeno strelovitim rastom cijena, visokom inflacijom, sporijim rastom plaća u realnim uvjetima te strožim uvjetima kreditiranja i višim kamatnim stopama. Svi ovi faktori zajedno stvaraju izuzetno nepovoljnu klimu za kupnju stana, čineći priuštivost stanovanja jednim od gorućih socioekonomskih problema.
U ovom članku detaljno ćemo analizirati ključne čimbenike koji doprinose ovoj kompleksnoj situaciji. Istražit ćemo kako su se cijene nekretnina kretale, kako je inflacija obezvrijedila kupovnu moć, te kako su promjene u kreditnim uvjetima i kamatnim stopama dodatno otežale pristup stambenim kreditima. Naš cilj je pružiti jasan uvid u trenutno stanje i objasniti zašto je prosječnom građaninu danas gotovo nemoguće kupiti stan.
Dinamika cijena nekretnina: Gdje je nestao “kvadrat”?
Jedan od najupečatljivijih aspekata hrvatskog tržišta nekretnina u posljednjem desetljeću jest drastičan rast cijena po četvornom metru. Dok je prije desetak godina za određeni iznos bilo moguće kupiti znatno veću površinu, danas se za isti novac dobiva osjetno manje kvadrata. Ova pojava, koju mnogi metaforički nazivaju nestankom “kvadrata”, najbolje se očituje kroz konkretne primjere.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) o cijenama novih stanova, za iznos od 100.000 eura, kupac je mogao priuštiti:
- 2013. godine: 70,67 m2 novog stana
- 2020. godine: 58,54 m2 novog stana
- 2023. godine: 42,69 m2 novog stana
To znači da je za stan od 70,67 četvornih metara, koji je 2013. godine koštao 100.000 eura, danas potrebno izdvojiti gotovo 161.000 eura. Ovaj podatak zorno prikazuje kako se kupovna moć smanjila, čak i uz nominalni rast plaća.
Ako pogledamo prosječnu cijenu po četvornom metru svih prodanih stanova (neovisno o prodavatelju), trend je također jasan:
| Godina* | Euri/m2 |
|---|---|
| 2015. | 1.518 |
| 2016. | 1.313 |
| 2017. | 1.372 |
| 2018. | 1.590 |
| 2019. | 1.658 |
| 2020. | 1.678 |
| 2021. | 1.863 |
| 2022. | 2.237 |
| 2023. | 2.278 |
*Podatak se odnosi na prosječnu cijenu kvadrata u drugome polugodištu.
U razdoblju od 2015. do kraja 2023. godine, prosječna cijena po četvornom metru svih prodanih stanova porasla je za nešto više od 50 posto. Godišnji rast cijena stanova, prema podacima Hrvatske narodne banke (HNB), također je značajan:
| Godina | Postotak rasta |
|---|---|
| 2011. | 0,2% |
| 2012. | -1,6% |
| 2013. | -3,9% |
| 2014. | -1,6% |
| 2015. | -2,9% |
| 2016. | 0,9% |
| 2017. | 3,8% |
| 2018. | 6,1% |
| 2019. | 9,0% |
| 2020. | 7,7% |
| 2021. | 7,3% |
| 2022. | 14,8% |
| 2023. | 11,9% |
Ovi podaci jasno ukazuju na ubrzani rast cijena nekretnina, posebno izražen u posljednjih nekoliko godina, što direktno utječe na smanjenje priuštivosti stanovanja.
Inflacija i rast plaća: Nesklad koji obezvređuje kupovnu moć
Iako se često ističe rast prosječnih plaća u Hrvatskoj, važno je sagledati taj podatak u kontekstu inflacije koja je značajno utjecala na kupovnu moć građana. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna neto plaća u pravnim osobama u svibnju 2024. godine iznosila je 1.324 eura, što je povijesni maksimum. Medijalna neto plaća za isti mjesec iznosila je 1.122 eura. Promatrajući dulji vremenski period, od 2015. do svibnja 2024., prosječna neto plaća porasla je impresivnih 78 posto:
| Godina | Prosječna neto plaća (Euri) |
|---|---|
| 2015. | 742 |
| 2016. | 755 |
| 2017. | 794 |
| 2018. | 828 |
| 2019. | 857 |
| 2020. | 898 |
| 2021. | 946 |
| 2022. | 1.016 |
| 2023. | 1.148 |
| 5.2024. | 1.324 |
Međutim, ovaj nominalni rast plaća zasjenjen je snažnim rastom potrošačkih cijena, odnosno inflacijom. Od koronakrize i energetske krize, inflacija je u Europi i Hrvatskoj dosegla dvoznamenkaste razine. Pandemija COVID-19 uzrokovala je prekide u globalnim dobavnim lancima, što je dovelo do rasta cijena sirovina i materijala. Nakon pandemije, pojačana potrošnja dodatno je potaknula cijene, a početak rata u Ukrajini lansirao je cijene energije u nebo, rezultirajući najvećim stopama inflacije u povijesti Starog kontinenta.
Ukupna inflacija, odnosno rast potrošačkih cijena, od 2010. godine iznosila je 38 posto, dok je od početka 2015. do svibnja 2024. godine ukupna inflacija bila 30,1 posto. Iako su plaće rasle, realna vrijednost tog rasta značajno je umanjena inflacijom, što znači da građani s istom plaćom danas mogu kupiti manje nego prije, posebno kada je riječ o velikim investicijama poput nekretnina.
Krediti i kamatne stope: Sve teži uvjeti financiranja
Osim rasta cijena nekretnina i inflacije, uvjeti financiranja također igraju ključnu ulogu u smanjenju priuštivosti stanovanja. Podaci Hrvatske narodne banke pokazuju da je prosječna kamatna stopa za stambene kredite u svibnju 2024. godine iznosila 3,74 posto. To je najviša prosječna kamatna stopa od listopada 2018. godine, odnosno u posljednjih gotovo šest godina (u ožujku i travnju te godine bila je nešto viša, 3,76 posto). Za usporedbu, najniža prosječna kamatna stopa u razdoblju od 2011. godine zabilježena je u travnju 2020. godine i iznosila je 2,19 posto.
Više kamatne stope direktno znače veće mjesečne anuitete za iste iznose kredita, što dodatno opterećuje kućne budžete. Istovremeno, HNB bilježi i nižu razinu plasiranih novih stambenih kredita. U svibnju 2024. godine plasirano je 212,4 milijuna eura novih stambenih kredita, što je upola manje u usporedbi s istim razdobljem godinu prije (u svibnju 2023. godine plasirano je 422,4 milijuna eura). Ovaj pad kreditne aktivnosti još je izraženiji ako se uzme u obzir drastičan rast cijena nekretnina – za isti iznos kredita danas se kupuje znatno manja površina stambenog prostora.
Dodatno, zakonski propisi, konkretno Ovršni zakon, postrožili su kriterije za kreditiranje. Prema tim propisima, maksimalna rata ili anuitet kredita građanina može iznositi jednu četvrtinu, odnosno jednu trećinu njegove neto plaće, ovisno o tome je li plaća niža ili viša od prosječne. Ovaj kriterij, koji nije postojao primjerice 2015. ili 2019. godine, značajno ograničava zaduživanje građana.
Može li prosječna osoba kupiti prosječan stan?
Kako bismo konkretizirali situaciju, razmotrimo primjer prosječne osobe s prosječnom plaćom koja želi kupiti prosječan stan. Ako uzmemo podatak da je prosječna neto plaća u Hrvatskoj u svibnju 2024. godine iznosila 1.324 eura, to znači da mjesečni anuitet ili rata kredita ne smiju biti viši od 441,33 eura (za plaće više od prosjeka) odnosno 331 euro (za plaće niže od prosjeka).
Prosječan stan od 60 četvornih metara, po prosječnoj cijeni od 2.278 eura po kvadratu (prema DZS podacima za 2023. godinu), koštao bi ukupno 136.680 eura. Kupnja takve nekretnine kreditom u trajanju od 30 godina, uz prosječnu kamatnu stopu, rezultirala bi mjesečnom ratom od približno 660,44 eura. S obzirom na navedeni izračun maksimalnog opterećenja plaće kreditom, jasno je da prosječna osoba u Hrvatskoj s prosječnom plaćom ne može kupiti prosječan stan.
Zaključak
Analiza tržišta nekretnina u Hrvatskoj nedvojbeno pokazuje da je kupnja stana postala iznimno težak, ako ne i nemoguć pothvat za prosječnog građanina. Kombinacija strelovitog rasta cijena nekretnina, visoke inflacije koja obezvređuje rast plaća, te strožih uvjeta kreditiranja i viših kamatnih stopa, stvorila je situaciju u kojoj se jaz između prihoda i troškova stanovanja neprestano produbljuje.
Dok nominalni podaci o rastu plaća mogu zvučati optimistično, realnost na terenu je drugačija. Građani se suočavaju s izazovima koje je teško prevladati bez značajnih promjena u ekonomskoj politici ili osobnim financijama. Priuštivost stanovanja ostaje kritično pitanje koje zahtijeva sveobuhvatna rješenja kako bi se omogućilo većem broju ljudi da ostvare temeljno pravo na vlastiti dom.
Često postavljana pitanja o priuštivosti stanovanja
- Je li rast plaća pomogao priuštivosti stanovanja u Hrvatskoj?
- Nominalno su plaće rasle značajno (78% od 2015. do 2024.), ali je istovremeno inflacija (30,1% u istom razdoblju) značajno obezvrijedila kupovnu moć. Stoga, unatoč većim plaćama, građani si danas mogu priuštiti manje kvadrata nego prije, što znači da rast plaća nije pratio rast cijena nekretnina i inflacije.
- Koji su glavni razlozi za strelovit rast cijena nekretnina?
- Glavni razlozi uključuju globalne faktore poput prekida u dobavnim lancima uzrokovanih pandemijom COVID-19 i energetske krize potaknute ratom u Ukrajini, što je dovelo do rasta cijena sirovina i materijala. Povećana potražnja nakon pandemije, uz ograničenu ponudu, također je igrala značajnu ulogu.
- Kako kamatne stope utječu na mogućnost kupnje stana?
- Više kamatne stope direktno povećavaju mjesečne anuitete kredita, čineći ih skupljima i manje dostupnima. Prosječna kamatna stopa za stambene kredite u svibnju 2024. bila je 3,74%, što je najviše u gotovo šest godina. To smanjuje iznos kredita koji si građani mogu priuštiti unutar zakonskih ograničenja opterećenja plaće.
- Koja su zakonska ograničenja za zaduživanje pri kupnji stana?
- Prema Ovršnom zakonu, mjesečna rata ili anuitet kredita ne smije prelaziti jednu četvrtinu, odnosno jednu trećinu neto plaće, ovisno o tome je li plaća niža ili viša od prosječne. Za prosječnu plaću od 1.324 eura, maksimalni anuitet je oko 441,33 eura ili 331 euro, što je često nedovoljno za otplatu kredita za prosječan stan.