Budućnost stanovanja u Hrvatskoj: Kako bi trebao izgledati novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada?

Stanovanje u višestambenim zgradama u Hrvatskoj godinama je opterećeno nejasnim pravilima, zastarjelim propisima i kroničnim nedostatkom odgovornosti. Dok se tehnologija građenja i potrebe modernog stanara neprestano razvijaju, zakonski okvir koji regulira odnose suvlasnika, upravitelja i održavanje same imovine ostao je zarobljen u devedesetim godinama prošlog stoljeća. Trenutno su ključni dokumenti Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredba o održavanju zgrada, no oba su se pokazala nedostatnima za rješavanje svakodnevnih problema na terenu.

Novi Zakon o zgradama, koji je već duže vrijeme u pripremi, trebao bi donijeti prijeko potrebnu sistematizaciju i uvesti red u ono što mnogi nazivaju “kaosom u zgradama”. Cilj ovog članka je analizirati ključne točke koje bi novi zakon morao obuhvatiti kako bi se osigurala dugovječnost nekretnina, sigurnost prolaznika i jasna prava te obveze svih uključenih strana.

Uvođenje sankcija kao temelj reda

Jedan od najvećih problema trenutnog sustava je nedostatak učinkovitih sankcija. U pravnom sustavu Hrvatske pojam odgovornosti postoji, ali bez jasno definiranih posljedica za njezino kršenje, on često ostaje mrtvo slovo na papiru. Povlačeći paralelu sa Zakonom o sigurnosti prometa na cestama, vidljivo je kako su drakonske kazne i stroga regulacija drastično smanjile broj prometnih nesreća u posljednjih pedeset godina. Iako je tehnologija automobila napredovala, ključni faktor promjene bila je svijest vozača potaknuta strahom od sankcija.

Novi zakon o zgradama mora primijeniti sličan model. Potrebno je propisati jasne kazne za svakog sudionika u lancu – od suvlasnika koji ignoriraju svoje obveze, preko predstavnika suvlasnika koji prekoračuju ovlasti, do upravitelja koji ne obavljaju svoj posao profesionalno. Bez sustava “mrkve i batine”, u kojem batina mora biti jasno definirana, teško je očekivati da će se svijest o kolektivnoj odgovornosti podići na potrebnu razinu.

Reforma procesa odlučivanja: Kraj blokadama zbog nezainteresiranosti

Odlučivanje u zgradama trenutno je, slikovito rečeno, “požar svih požara”. Prema sadašnjim propisima, za mnoge ključne zahvate potrebna je natpolovična većina (51% suvlasničkih udjela), dok je za izvanredne poslove često potrebna stopostotna suglasnost. U praksi je prikupljanje potpisa izuzetno teško zbog letargije stanara, velikog broja praznih stanova ili vlasnika koji žive u inozemstvu.

Kako bi se zgrade mogle učinkovito održavati, novi zakon bi trebao uvesti sljedeće promjene u odlučivanju:

• Novi omjeri za donošenje odluka: Jasnije definiranje što spada pod redovitu upravu, a što pod poboljšice, uz smanjenje potrebnih postotaka za hitne intervencije i energetsku obnovu.
• Model prisutnih suvlasnika: Ako se na uredno sazvanom sastanku ne pojavi dovoljan broj suvlasnika, zakon bi trebao omogućiti da nakon određenog vremena (npr. 15 ili 30 minuta) odluku mogu donijeti prisutni suvlasnici. Ovakav model već uspješno funkcionira u mnogim europskim zemljama i potiče stanare na aktivno sudjelovanje.
• Digitalno glasovanje: Uvođenje pravno valjanih digitalnih platformi za izjašnjavanje suvlasnika, čime bi se premostio problem fizičke odsutnosti vlasnika nekretnina.

Pravna osobnost zgrade i uvođenje OIB-a

Pitanje treba li zgrada imati vlastiti OIB i pravnu osobnost jedna je od najžešćih rasprava u stručnim krugovima. Trenutno zgrade funkcioniraju preko OIB-a upravitelja, što stvara komplikacije kod podizanja kredita, potpisivanja ugovora s izvođačima radova ili u sudskim sporovima. Zgrada se u bankarskom sustavu tretira kao pravna osoba, ali u pravnom smislu to često nije.

Uvođenjem pravne osobnosti (ili barem jasne parapravne osobnosti), zgrada bi postala neovisan subjekt. To bi olakšalo poslovanje, ali i otvorilo pitanja o potencijalnom oporezivanju i administraciji. Ipak, struka se slaže da je jasna identifikacija zgrade nužna kako bi se izbjegla ovisnost o upravitelju i omogućila veća transparentnost financijskih tokova.

Minimalna pričuva i njezino usklađivanje sa starošću zgrade

Zajednička pričuva je zakonska obveza, ali njezina minimalna visina trenutno je definirana na način koji je u praksi teško primjenjiv. Zakon o vlasništvu spominje 0,54% vrijednosti posebnog dijela godišnje, što bi zahtijevalo stalne procjene vrijednosti stanova. Umjesto toga, koristi se etalonska vrijednost građenja koja rezultira minimalnom pričuvom od oko 0,36 eura (nekadašnjih 2,70 kn) po kvadratnom metru.

Novi zakon bi trebao uvesti dinamički model minimalne pričuve:

1. Fiksni minimalni iznos: Jasno definiran iznos po metru kvadratnom koji se redovito usklađuje s inflacijom i troškovima gradnje.
2. Faktor starosti: Što je zgrada starija, minimalna pričuva mora biti viša. Primjerice, zgrada stara 50 godina zahtijeva znatno veća ulaganja u instalacije i statiku od novogradnje. Model povećanja od npr. 0,01 eura po kvadratu za svaku godinu starosti osigurao bi sredstva za nužne rekonstrukcije.
3. Obvezni plan održavanja: Svaka zgrada bi morala imati dugoročni plan (npr. za period od 10 godina) koji bi diktirao visinu pričuve potrebnu za realizaciju planiranih radova.

Reguliranje odnosa: Upravitelj, Predstavnik i Suvlasnici

Odnos između upravitelja, predstavnika suvlasnika i samih stanara često je nejasan i temelji se na međusobnom prebacivanju odgovornosti. Čest je primjer opadanja fasade: upravitelj upozori suvlasnike, oni ne donesu odluku o sanaciji, a na zgradu se samo postavi ploča s upozorenjem. U takvom scenariju nitko nije odgovoran dok netko ne nastrada.

Novi zakon mora precizno definirati:

• Obveze upravitelja: Upravitelj ne smije biti samo pasivni promatrač. Mora imati ovlasti i obveze pokretanja hitnih sanacija čak i bez suglasnosti suvlasnika ako je ugrožena sigurnost, uz jasnu proceduru naplate tih radova.
• Ulogu predstavnika suvlasnika: Njegove ovlasti moraju biti jasno limitirane, ali i zaštićene, uz propisane minimalne naknade i odgovornost za prenošenje informacija.
• Obvezno osiguranje: Kao što je svaki automobil osiguran, svaka zgrada bi morala imati propisan minimalni paket osiguranja koji pokriva štetu prema trećim osobama i zajedničke dijelove zgrade.

Zaključak

Novi Zakon o zgradama ne smije biti samo kozmetička promjena, već temeljit zaokret prema odgovornom upravljanju imovinom. Potresi koji su pogodili Hrvatsku pokazali su koliko su naše zgrade zapuštene i koliko je sustav održavanja krhak. Kvalitetna regulativa koja uključuje jasne sankcije, lakše donošenje odluka i realne iznose pričuve jedini je način da se očuva vrijednost nekretnina i osigura siguran suživot u urbanim sredinama. Vrijeme je da zgrada prestane biti samo zbroj stanova i postane uređena zajednica s jasnim pravilima igre.

Često postavljana pitanja (FAQ)