Problem priuštivog stanovanja postao je goruće pitanje diljem Europe, pa tako i u Hrvatskoj. Dok cijene nekretnina vrtoglavo rastu, a mogućnosti za mlade obitelji i pojedince postaju sve ograničenije, alternativni modeli stanovanja sve više dolaze u fokus. Jedan od takvih modela, koji se u nekim europskim zemljama uspješno primjenjuje već desetljećima, jest zadružno stanovanje. No, koliko su Hrvati upoznati s ovim konceptom i jesmo li kao društvo spremni prihvatiti ga kao održivo rješenje? Nedavno provedena anketa i mišljenja stručnjaka nude zanimljive uvide u percepciju i potencijal zadružnog stanovanja u Hrvatskoj.
Stambeno Pitanje u Hrvatskoj: Izazovi i Stvarnost
Hrvatska se tradicionalno ističe visokom stopom vlasništva nad nekretninama. Prema Eurostatu, oko 91% građana živi u nekretnini koja je u njihovom vlasništvu ili vlasništvu osobe s kojom žive, što nas svrstava među prve tri zemlje u Europskoj uniji. Slične rezultate potvrdila je i nedavna anketa provedena krajem srpnja 2024. godine, gdje je čak 87,1% ispitanika imalo nekretninu u vlasništvu ili živjelo u njoj bez plaćanja najma.
Paradoksalno, unatoč visokoj stopi vlasništva, podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) pokazuju da oko 30% kuća i stanova u Hrvatskoj zjapi prazno. Istovremeno, značajan je broj građana koji nemaju riješeno stambeno pitanje. Anketa je pokazala da je 18,9% ispitanika podstanar, dok ukupno 31,8% nema nekretninu u svom vlasništvu (podstanari, zaštićeni najmoprimci, žive kod roditelja, rodbine ili partnera). Posebno su pogođeni mladi – čak 70,21% podstanara u anketi bilo je mlađe od 44 godine.
Visoke cijene kvadrata i apartmanizacija dodatno otežavaju kupnju ili najam priuštivog stana. Problem je složeniji i zbog nedostatka preciznih podataka o broju podstanara, budući da Porezna uprava raspolaže samo brojem prijavljenih iznajmljivača, a velik je i broj podstanara koji žive “na crno”. Sve to ukazuje na hitnu potrebu za razvojem stambenih politika koje će osigurati pravo na priuštivo stanovanje za sve građane.
Što Su Stambene Zadruge i Kako Funkcioniraju?
Stambene zadruge su neprofitne članske organizacije kroz koje građani udružuju sredstva, često uz potporu države ili lokalne samouprave (npr. dobivanje javnog zemljišta po povoljnijim uvjetima), kako bi došli do krova nad glavom po cijeni nižoj od tržišne. Ključna karakteristika je kolektivno vlasništvo i upravljanje, što omogućuje da se profitni dio marže, koji bi se inače isplaćivao vlasnicima klasičnih poduzeća, preusmjeri u snižavanje cijene najma ili podizanje kvalitete stanovanja.
U Hrvatskoj su zadruge prisutne još od sredine 19. stoljeća, ali su često pogrešno percipirane. Neki ih vežu isključivo uz bivši sustav, drugi ih vide kao oblik „skvotiranja“ ili „hippie“ pokreta. Međutim, stambene zadruge su daleko od tih stereotipa. One predstavljaju raznolik spektar modela, od onih koji su u Jugoslaviji 80-ih omogućavali povoljniju nabavu materijala za gradnju obiteljskih kuća, do suvremenih modela gdje su zadruge vlasnici zgrada i iznajmljuju stanove svojim članovima.
Model koji, primjerice, promovira europska zadruga MOBA u Hrvatskoj, u suradnji sa Zadrugom za etično financiranje i Zadrugom otvorena arhitektura, podrazumijeva da su stanari članovi stambene zadruge te kolektivno upravljaju zgradom. Zadruzi plaćaju najamninu koja pokriva otplatu kredita za izgradnju i tekuće troškove održavanja. Važno je naglasiti da se prostori u takvim zadrugama koriste isključivo za stanovanje, čime se sprječavaju tržišne manipulacije poput kratkoročnog najma (Airbnb) ili prenamjene u poslovne prostore.
Percepcija i Spremnost Hrvata za Zadružno Stanovanje
Rezultati spomenute ankete pokazali su da je početna upoznatost Hrvata sa stambenim zadrugama relativno niska. Gotovo 90% ispitanika nije imalo iskustva s ovim modelom stanovanja. Goran Jeras, upravitelj Zadruge za etično financiranje, ističe da Hrvatska nema krovnu zadružnu organizaciju od 2020. godine, što je jedan od ključnih razloga slabije prepoznatljivosti i podrške zadružnom modelu.
Ipak, nakon kratkog objašnjenja pojma stambene zadruge u anketi, više od polovice ispitanika složilo se da one predstavljaju jednu od opcija alternativnog priuštivog stanovanja. Komentari su bili podijeljeni, od entuzijazma do skepse:
- Pozitivni aspekti: Mnogi vide zadružno stanovanje kao priliku za stvaranje snažnije i ugodnije zajednice, gdje stanari potiču društvenost, zajedno rade na unaprjeđenju zgrada i okoliša, te dijele obveze i koristi. Naglašava se i potencijal za međusobnu pomoć (čuvanje djece, kućnih ljubimaca, popravci) te stvaranje inkluzivnih i solidarnih zajednica.
- Skeptični aspekti: Dio ispitanika izražava zabrinutost zbog nedostatka privatnosti i individualizma, straha od getoizacije takvih kvartova, te općenito nepovjerenja u sustav i upravitelje. Neki smatraju da mentalitet i tradicija u Hrvatskoj nisu zreli za takav pristup, ističući poteškoće u postizanju dogovora čak i oko manjih popravaka u postojećim zgradama.
Zanimljivo je da su samo rijetki, manje od 3% ispitanika, stambene zadruge izjednačili s „hipicima“ ili „skvoterima“, što sugerira da su početne predrasude, iako prisutne, ipak manjinske.
Usporedivi podaci dolaze i iz istraživanja udruge Pravo na grad iz 2022. godine, provedenog u četiri regionalna glavna grada (Ljubljana, Zagreb, Beograd, Budimpešta). Istraživanje je pokazalo da je više od polovice stanovnika nezadovoljno svojim stambenim statusom, a 13 do 23% ispitanika otvoreno je za rješavanje stambenog pitanja novim modelima. Za Zagreb to znači potencijalnih 100.000 građana zainteresiranih za zadružno stanovanje, što ukazuje na značajnu potražnju.
Budućnost Zadružnog Stanovanja u Hrvatskoj i Europi
S obzirom na kontinuirani rast cijena nekretnina, stručnjaci poput dr. sc. Lidije Butković Mićin smatraju da bi građani Hrvatske trebali priželjkivati povratak stambenih zadruga. One, osim priuštivosti, nude raznolikije stambene tipologije, društvene sadržaje i prostore za stanare, te mogućnost izgradnje čvršćih socijalnih veza u susjedstvu.
Postoji sve veći interes za zadružno stanovanje ne samo među građanima, već i među jedinicama lokalne samouprave te tijelima vlasti. Europska komisija je također prepoznala važnost ovog problema te najavljuje imenovanje Europskog povjerenika za stanovanje i predstavljanje Europskog plana za priuštivo stanovanje (European Housing Affordability Plan).
U Hrvatskoj se u Ministarstvu graditeljstva radi na izradi nove Stambene strategije do 2030. godine, a gotovo 79% ispitanika u anketi smatra da bi ona trebala uključivati i stambene zadruge. Goran Jeras ističe da model zadružnog stanovanja može osigurati 20-30% niže cijene najamnine u odnosu na tržišni najam, uz sigurnost da cijena najma neće ovisiti o tržišnim kretanjima.
Stambene zadruge ne predstavljaju samo oblik priuštivog stanovanja, već i ekološki i socijalno pravedno i uključivo stanovanje. One potiču participativne procese u planiranju i upravljanju, omogućujući stanarima da aktivno sudjeluju u kreiranju svoje buduće zajednice. Kroz kolektivno financiranje i dijeljenje odgovornosti, zadruge nude dugoročnu sigurnost stanovanja i stvaraju stabilne zajednice koje kontinuirano rade na poboljšanju kvalitete života svojih članova.
Zaključak
Iako je početna upoznatost Hrvata sa stambenim zadrugama niska, a predrasude o njima i dalje postoje, ankete i mišljenja stručnjaka jasno pokazuju da postoji značajan interes i potreba za ovakvim modelima stanovanja. S obzirom na gorući problem priuštivosti i dostupnosti stanovanja, zadružno stanovanje nudi perspektivno rješenje koje nadilazi puko osiguravanje krova nad glavom, potičući istovremeno izgradnju zajednice, solidarnost i održivost.
Kako bi zadružno stanovanje zaživjelo u punom potencijalu, ključna je institucionalna podrška na svim razinama – od lokalne samouprave do nacionalne stambene strategije. Edukacija građana i razbijanje mitova također su neophodni koraci. Vrijeme je da Hrvatska prepozna i iskoristi potencijal zadružnog modela kao jednog od strukturnih rješenja za priuštivo i kvalitetno stanovanje u 21. stoljeću.
Često Postavljana Pitanja o Zadružnom Stanovanju
Što je stambena zadruga?
Stambena zadruga je neprofitna organizacija u kojoj se građani udružuju kako bi kolektivno ulagali u izgradnju ili kupnju stambenih jedinica. Cilj je osigurati priuštivo stanovanje svojim članovima, uz niže troškove od tržišnih, te poticati zajedničko upravljanje i društvene veze.
Je li zadružno stanovanje isto što i najam?
Nije. Iako članovi zadruge plaćaju najamninu, ona ne ide u profit privatnog vlasnika, već pokriva troškove izgradnje, održavanja i upravljanja zgradom. Članovi imaju stabilnost i sigurnost stanovanja, često doživotno i nasljedno pravo, te aktivno sudjeluju u upravljanju, što ih razlikuje od klasičnih podstanara.
Mogu li birati susjede u stambenoj zadruzi?
U klasičnom smislu, ne možete birati pojedine susjede. Međutim, proces prijave i odabira članova zadruge često uključuje zajedničke vrijednosti i ciljeve, što doprinosi stvaranju kompatibilnije i podržavajuće zajednice. Neki modeli čak potiču participativno planiranje, gdje budući stanari zajedno oblikuju zajedničke prostore i pravila.
Je li zadružno stanovanje samo za „socijalne slučajeve“?
Ne. Iako zadruge mogu osigurati stanovanje ranjivim skupinama, one su namijenjene širokom spektru građana koji traže priuštivo, stabilno i kvalitetno stanovanje. To uključuje mlade obitelji, samce, umirovljenike i sve one koji cijene zajednički život i aktivno sudjelovanje u svojoj stambenoj zajednici.
Koji su glavni rizici zadružnog stanovanja?
Potencijalni rizici uključuju potrebu za visokim stupnjem povjerenja i suradnje među članovima, mogućnost nesuglasica oko upravljanja i financija, te ovisnost o institucionalnoj podršci i regulatornom okviru. Međutim, dobro strukturirane zadruge s jasnim pravilima i transparentnim upravljanjem uspješno prevladavaju ove izazove.