Nakon razornih potresa koji su pogodili Hrvatsku, posebno Zagreb i Banovinu, proces obnove pokazao se kao iznimno složen i dugotrajan. Unatoč početnom šoku i obećanjima o brzoj sanaciji, mnogi se građani i dalje suočavaju s oštećenim domovima i neizvjesnošću. Ključni problemi koji usporavaju i kompliciraju proces obnove mogu se grupirati u tri glavna područja: opsežna dokumentacija, izazovi u komunikaciji i dogovaranju među suvlasnicima te, naposljetku, nedostatak adekvatnih financijskih sredstava. Razumijevanje ovih prepreka ključno je za sve one koji su pogođeni i traže put do sanacije svojih nekretnina.
Izazovi na putu do obnove: Zašto je proces tako spor?
Sporost obnove nakon potresa nije rezultat samo jednog faktora, već spleta okolnosti koje su se nizale od prvog potresa u ožujku 2020. godine. Jedan od temeljnih problema bilo je kasno donošenje Zakona o obnovi, za što je trebalo više od pola godine. Nakon toga, uslijedile su brojne izmjene samog Zakona, što je dodatno unijelo nestabilnost i nejasnoće u već ionako kompliciran proces. Promjene ministara u nadležnim resorima, kao i stalno mijenjanje pravila igre – od modela sufinanciranja do potrebne dokumentacije – dodatno su otežale situaciju.
Kompleksnost je povećana i zbog velikog broja uključenih institucija. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Fond za obnovu nakon potresa, Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje – sve su to tijela čija koordinacija mora funkcionirati besprijekorno kako bi se proces ubrzao. Dodatno, postojala su i dva paralelna fronta obnove s različitim nadležnostima: jedan za Zagreb i Krapinsko-zagorsku županiju, a drugi za Banovinu i Zagrebačku županiju, što je stvorilo dodatne administrativne složenosti i potencijalne neusklađenosti.
Birokracija i dokumentacija: Put kroz labirint zahtjeva
Jedan od najčešćih izvora frustracije za građane jest opsežna i često mijenjana dokumentacija potrebna za pokretanje obnove. Prema Zakonu o obnovi zgrada oštećenih potresom i Programu mjera obnove zgrada oštećenih potresom, uklanjanje, obnova ili gradnja zamjenskih objekata provodi se na temelju odluka i rješenja Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Zahtjevi se podnose putem specifičnih obrazaca:
- Obrazac 1: Zahtjev za popravak konstrukcije zgrade, odnosno cjelovitu obnovu pojedinačno zaštićenog kulturnog dobra (organizirana obnova).
- Obrazac 2: Zahtjev za uklanjanje zgrade te gradnju zamjenske obiteljske kuće.
- Obrazac 3: Zahtjev za novčanu pomoć.
- Obrazac S: Zahtjev za stambeno zbrinjavanje.
Ovi se zahtjevi mogu predati na nekoliko načina: osobno u pisarnici Ministarstva u Zagrebu, preporučenom poštom s naznakom ‘Zahtjev – obnova nakon potresa’, u Informativnom centru obnova u Zagrebu, u izmještenim uredima Ministarstva (Sisak, Petrinja, Glina), ili digitalno putem aplikacije e-Obnova u sustavu e-Građani. Važno je napomenuti da je rok za podnošenje svih zahtjeva bio 31. prosinca 2023. godine, što znači da su svi zainteresirani trebali djelovati unutar tog vremenskog okvira.
Pravilno ispunjavanje i predaja svih potrebnih dokumenata prvi je, ali često i najzahtjevniji korak. Bilo kakve pogreške ili nedostaci mogu dovesti do značajnog kašnjenja u obradi zahtjeva, dodatno produžujući ionako dugotrajan proces.
Suvlasnici: Ključni akteri i prepreke u višestambenim zgradama
Jedan od najvećih kamena spoticanja u obnovi višestambenih zgrada leži u složenosti odnosa među suvlasnicima. Da bi se uopće pokrenuo proces obnove, zgrada mora ispuniti dva ključna uvjeta: mora imati upravitelja zgrade i suvlasnici moraju donijeti odluku (natpolovičnom većinom suvlasničkih udjela) kojom podnose zahtjev za obnovu i zastupanje. Iako je posjedovanje upravitelja zakonska obveza, mnoge zgrade ga nemaju, što predstavlja početnu prepreku.
Međutim, pravi problem često nastaje kod donošenja same odluke. Bez obzira radi li se o zgradi s četiri ili petnaest stanova, većina ‘kvadrata’ mora biti za. Često se susreće s nezainteresiranošću, financijskom nemogućnošću ili jednostavno nebrigom pojedinih suvlasnika. Kao što je jedan komentar u Facebook grupama za obnovu slikovito opisao: „Došli smo do skoro samog početka sanacije, građevinski projekt, strojarski projekt, odabrali majstore koji će izvoditi radove i onda mi se u samom finišu kaže ništa se nismo dogovorili… i tako… 2,5 god nakon potresa zgrada je i dalje šugava sa žutom naljepnicom jer ekipa ne želi ništa, ne želi trošiti pričuvu, ne želi povećati pričuvu, ne želi kredit, ne žele ništa…“ Ovakva situacija paralizira proces i ostavlja zgrade u ruševnom stanju, unatoč volji i trudu ostalih suvlasnika.
Ovaj problem naglašava važnost kolektivne odgovornosti. Ustav Republike Hrvatske jamči pravo vlasništva, ali istovremeno naglašava da vlasništvo obvezuje i da su nositelji vlasničkog prava dužni pridonositi općem dobru. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dodatno pojašnjava ovu obvezu, navodeći da vlasnik ne smije zabraniti tuđi zahvat u svoju stvar kad je taj nužan radi otklanjanja štete koja nekome neposredno prijeti. Ipak, u praksi je provedba ovih načela često otežana zbog nedostatka konsenzusa.
Financijska (ne)mogućnost: Razmjeri štete i izvori sredstava
Ključni problem koji se provlači kroz sve aspekte obnove jest ogroman nedostatak financijskih sredstava u odnosu na razmjere štete. Ukupne procijenjene štete od potresa su zastrašujuće:
- Za Zagreb i okolicu: približno 86 milijardi kuna.
- Za Banovinu: približno 41,6 milijardi kuna.
To čini ukupno oko 128 milijardi kuna. S obzirom na te brojke, bilo je jasno da će biti potrebna značajna sredstva iz europskih i međunarodnih izvora. Međutim, važno je razumjeti kako su ta sredstva raspoređena.
Novac dobiven iz europskih izvora, oko jedne milijarde eura, primarno je namijenjen za obnovu javnih zgrada i infrastrukture. To znači da se sredstva Fonda solidarnosti Europske unije i Nacionalnog plana oporavka i otpornosti (NPOO), kao i zajmovi Svjetske banke, koriste za bolnice, škole, prometnice i druge javne objekte. Obnova privatne imovine – kuća i stanova – velikim se dijelom oslanja na sredstva državnog proračuna te proračuna županija.
Ako pretpostavimo da je šteta na privatnoj imovini oko 100 milijardi kuna, a ukupni prihodi državnog proračuna za, primjerice, 2022. godinu iznosili su oko 171 milijardu kuna (s rashodima od 185 milijardi kuna), postaje jasno da država jednostavno nema dovoljno sredstava da pokrije sve troškove obnove privatnih nekretnina u kratkom roku. Matematika je neumoljiva – ako je za obnovu privatne imovine potreban iznos koji je usporediv s gotovo godišnjim proračunom države, obnova će se mjeriti godinama, a realnije je reći i desetljećima.
Što dalje? Preuzimanje inicijative i uloga suvlasnika
S obzirom na sve navedene izazove, ključna poruka za sve pogođene jest da država neće automatski doći i obnoviti njihovu nekretninu. Inicijativa mora doći od samih suvlasnika. Prvenstveno, suvlasnici moraju donijeti odluku (većinom ‘kvadrata’) da se krene u postupak obnove. Iako država nije donijela propis kojim se obnova radi po defaultu, odnosno da država ‘uđe’ u zgrade i naloži obnovu, postoje mehanizmi kojima se problem može riješiti.
Jedna od opcija je samoobnova. Odabirom modela samoobnove, suvlasnici preuzimaju potpunu kontrolu nad procesom: sami koordiniraju obnovu, biraju izvođače radova te određuju početak i završetak radova. Prednosti su očite – veća brzina i prilagodba vlastitim potrebama. Međutim, samoobnova zahtijeva iznimno velik angažman, znanje i iskustvo suvlasnika u ovako kompleksnim poslovima, što često predstavlja značajan teret.
Bez obzira na odabrani model, najvažnije je djelovati. Neaktivnost i čekanje mogu rezultirati time da nekretnina ostane neobnovljena dugi niz godina. Vlasništvo nosi odgovornost, a u situaciji katastrofe, ta odgovornost uključuje i aktivno sudjelovanje u sanaciji štete, kako bi se doprinijelo općem dobru i osigurala sigurnost svih.
Često postavljana pitanja (FAQ)
P: Tko je odgovoran za pokretanje obnove moje privatne nekretnine?
O: Inicijativa za obnovu privatne nekretnine prvenstveno leži na vlasnicima, odnosno suvlasnicima. Država neće automatski pokrenuti proces bez podnesenog zahtjeva i odluke suvlasnika.
P: Mogu li EU fondovi financirati obnovu moje privatne kuće/stana?
O: Sredstva dobivena iz europskih fondova (poput Fonda solidarnosti EU) prvenstveno su namijenjena za obnovu javnih zgrada i infrastrukture. Obnova privatnih nekretnina financira se uglavnom iz državnog proračuna i proračuna županija.
P: Koliko dugo će trajati proces obnove?
O: S obzirom na ogromne razmjere štete (preko 128 milijardi kuna) i ograničene financijske mogućnosti državnog proračuna, realno je očekivati da će proces obnove trajati godinama, a u nekim slučajevima i desetljećima.
P: Što ako se suvlasnici u zgradi ne mogu dogovoriti oko obnove?
O: Nedostatak konsenzusa među suvlasnicima (potrebna je natpolovična većina suvlasničkih udjela) jedna je od najvećih prepreka. Bez zajedničke odluke, proces obnove ne može započeti, što može ostaviti zgradu u oštećenom stanju na dulje vrijeme. U takvim situacijama važno je pokušati pronaći kompromis ili razmotriti pravne opcije unutar okvira Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji naglašava obvezu vlasnika da ne opstruiraju nužne zahvate.
P: Je li rok za podnošenje zahtjeva za obnovu još uvijek otvoren?
O: Prema informacijama iz izvornog teksta (koji je referenca za ovaj članak), rok za podnošenje svih zahtjeva za obnovu bio je 31. prosinca 2023. godine.