Kada se odlučite na najam stana, najboljim rješenjem je imati jasno napisani ugovor koji detaljno definira prava i obaveze obje strane. Ugovor po Zakonu o najmu stanova (ZNS) nije samo formalna papirišta – on je pravni dokument koji štiti vaš životni prostor i vaš novac. U nastavku ćemo detaljno objasniti što mora sadržavati ugovor, kako pravilno odrediti najamninu, koje su obaveze najmodavca i najmoprimca te kako sigurno riješiti eventualne nesuglasice.
Pregled zakonskog okvira
Zakon o najmu stanova propisuje da se najam mora sklopiti u pisanoj formi. Sadrži i osnovne definicije: stan je skup prostorija s jednim ulazom koji čine jednu građevinsku cjelinu, dok se dodatni sadržaji kao što su garaže, praonice ili zajedničke štione mogu u ugovor uklopiti uz posebne naknade. Najmodavac stoji na stražnjim kockama i suočava se s obavezom da prenese stan u stanjivo stanje, dok najmoprimac preuzima odgovornost za njegovo pravilno korištenje. Zakonski okvir je fleksibilan – sadržaj ugovora se može prilagoditi dodatnim osobnim uvjetima, ali od ključnih elemenata ne smije biti izostavljeno.
Oblik i sadržaj ugovora – što sve moramo zapisati?
Ugovor mora sadržavati najmanje sljedeće stavke:
- Podatke o ugovorionicima – ime, prezime, OIB, adresa
- Tjelnilo stana – adresu, dijelove stana kojima se daje najam i opseg
- Visinu najamnine i način plaćanja (izmjena ili stalni račun)
- Vrstu troškova – vodu, struju, grijanje, regulacije ili takse – i njihov način plaćanja
- Podatke o bilo kakvim ostalim korisnicima stana (prijatelji, mjesto bivšeg susjeda)
- Trajanje najma – fiksno ili neodređeno, uz ugovorene datum početka i završetka
- Obaveze vezane uz održavanje stana – čuvanje stanja, čuvanje od oštećenja
- Upotrebu zajedničkih prostorija – lifte, hodnike, ogradne trake
- Pravila o primopredaji – rok isporuke, uvjeti poslovanja, minimalni iznos nadoknade
U tekst u politiku lako primijeniti dodatke specifični za tu situaciju, ali ih ne smijete staviti izvan zakonskog okvira. Naziromi i iz savjestan unikavanju celu stranicu sa tu ‘nostalgija’..
Najamnina – odštitovana ili slobodno ugovorena?
U Hrvatskoj postoji dvije osnovne kategorije najamnina:
- Zaštitovana najamnina – određena je u Zakonu i ne smije biti iznad iznosa potreban za pokrivanje troškova redovitog održavanja. Ova vrsta najamnina primjenjuje se na stanove iz gradnje dobrih usluga, stanove za branitelje, ili kod stanova pod posebnim propisima.
- Slobodno ugovorena najamnina – ostalu većinu stanova. Uzimaju se u obzir tržišni uvjeti, propisane maksimalne odrednice i prethodno odredjena najamna formula.
Pri odgođena ispravnoj iznosu slobodno ugovorene najamnine, promjene se dozvoljavaju tek nakon prve godine najma, a zatim se izmjena uvjeta mora čuvati za pisanu, ugovorenu ponudu i ne smije biti iznad maksimalne 20‑postojeće povećanje na osnovi prosječne najamnine u isti županiji. Tako se izbjegava pregršt tiranja u visini najamnine.
Obaveze i prava ugovornih strana
Najmodavac
Najmodavac je dolagan da:
- Preda cijeli stan u stanjivo stanje; priprema zapisnik o evidenciji objekta.
- Održava stan, kućnu opremu i zajedničke dijelove u skladu s zakonom i zakonima koje se mogu kreirati
- Omogućuje pristup trenutni korisništvu stana u slučaju nužnih popravaka.
- Na temelju ugovora i zakona obezbeđuje da se troškovi održavanja raspodjeljuju prema finansijima, i da se troškovi sustava pojačavaju na vrijeme.
Najmoprimac
Najmoprimac je pravo obaveza učiniti da:
- Stavlja i održava stan u dobrom stanju te ne vrši razne preinake bez pisane suglasnosti najmodavca.
- Obavijesti najmodavca o bilo kakvim štetama ili potrebnim popravcima.
- Poštuje pravila zajedništva – korištenje stabla, spread, lifta, zapovjedne stepeniće i raditi bliže prema smjeru slijedanja izvajanja.
- Plati najamnine na vrijeme i neužane troškove, ili riskira pokretanjem ograde.
Raskid i otkaz ugovora – kada i kako?
Ugovor može biti otkazan jednostrano, ali se mora respektirati postupak opomene i otkazni rok. Želje nije prvi, i kada je iz stanja u kojem se ne ispunjava stručnost, najmodavac opovijedava 30‑dnevni guniok na otklanjanje nepravde. Nakon isteka roka, moguće je dopustiti otkaz ugovora s tri mjeseci otkaznog roka. U slučaju tražene izmjene na sudu, ner izloženim visinama najamnine, tužno reakcije.
Najmoprimac se može otkazati u slučaju zamjene, no treći tren u 3 mjeseca. Ovo se može ostaviti otkazno utočnicu u slučaju rasponbukt.