Stvarna slika hrvatskog tržišta nekretnina
Hrvatsko tržište nekretnina već godinama prolazi kroz turbulentno razdoblje, obilježeno visokim cijenama i sve većim izazovima pri pronalasku priuštivog stana. Dok se u javnom prostoru često vodi rasprava o utjecaju turizma i kratkoročnog iznajmljivanja na dostupnost stambenih jedinica, službeni podaci otkrivaju jednu mnogo širu i kompleksniju sliku. Prema dostupnim statistikama Državnog zavoda za statistiku (DZS) i Porezne uprave, u Hrvatskoj postoji znatno veći broj praznih stambenih jedinica nego onih koje se legalno iznajmljuju građanima.
Ovaj nesrazmjer otvara brojna pitanja o stambenoj politici, poreznom sustavu te navikama vlasnika nekretnina u Hrvatskoj. U nastavku analiziramo službene brojke i pokušavamo shvatiti zašto toliki broj stanova ostaje neiskorišten dok potražnja za najmom neprestano raste.
Statistički pregled: Prazni stanovi naspram nastanjenih
Prema posljednjem Popisu stanovništva iz 2021. godine, Hrvatska raspolaže s gotovo 2,4 milijuna stambenih jedinica. Iako se broj stanova povećao u odnosu na desetljeće ranije, podaci o njihovoj namjeni izazivaju zabrinutost. Broj nastanjenih stanova, dakle onih u kojima ljudi zaista žive, zabilježio je pad od 4,2 posto, dok je istovremeno broj privremeno nenastanjenih, odnosno praznih stanova, porastao za čak 43 posto.
Ovaj trend ukazuje na to da veliki broj nekretnina u Hrvatskoj služi kao oblik štednje ili imovine koja ne doprinosi rješavanju stambenog pitanja šire populacije. Kada ove podatke stavimo u kontekst velikih gradova poput Zagreba, Splita, Rijeke i Osijeka, razlike postaju još očitije.
Usporedni pregled po gradovima
| Grad | Broj praznih stanova (DZS) | Broj poreznih obveznika u najmu (PU) | Omjer |
|---|---|---|---|
| Zagreb | 84.617 | 50.483 | 167% |
| Split | 17.533 | 5.151 | 340% |
| Rijeka | 13.810 | 7.027 | 196% |
| Osijek | 11.895 | 5.177 | 230% |
Porezni sustav i izazovi legalnog najma
Jedan od čestih argumenata vlasnika nekretnina zašto se odlučuju držati stanove praznima, umjesto da ih iznajmljuju, jest komplicirana porezna regulativa ili strah od nesigurnosti pri naplati najamnine. Prema Zakonu o porezu na dohodak, dohodak od imovine ostvaren iznajmljivanjem oporezuje se po stopi od 12 posto, uz prethodno priznate izdatke od 30 posto. Iako sustav djeluje jasno, broj prijavljenih iznajmljivača u pojedinim gradovima sugerira da dio tržišta i dalje posluje u sivoj zoni.
Porezna uprava naglašava da se porez plaća na temelju ugovora o najmu, koji ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, ali mora biti prijavljen nadležnoj ispostavi u roku od osam dana. Unatoč tim propisima, brojke pokazuju da je broj legalnih iznajmljivača u turističkim središtima poput Splita nerazmjerno malen u odnosu na broj nekretnina koje se tamo nalaze, što otvara prostor za sumnju da se velik broj jedinica koristi za kratkoročni turistički najam mimo stroge porezne evidencije ili kao prazan prostor koji čeka bolju tržišnu priliku.
Zašto su stanovi prazni?
Postoji nekoliko ključnih razloga zašto vlasnici odlučuju ostaviti stanove praznima:
- Investicijska namjena: Mnogi Hrvati nekretnine kupuju kao sigurno utočište za kapital, ne želeći se baviti upravljanjem najmom.
- Strah od neplatiša: Zakonska regulativa često se doživljava kao zaštitnička prema najmoprimcima, što kod vlasnika stvara strah od nemogućnosti iseljenja neplatiša.
- Održavanje i habanje: Vlasnici često smatraju da najam nosi previše rizika od oštećenja imovine.
- Čekanje na prodaju: Dio stanova drži se praznima jer vlasnici čekaju rast cijena nekretnina na tržištu kako bi ostvarili veću kapitalnu dobit.
Zaključak
Podaci jasno pokazuju da Hrvatska ne pati toliko od manjka stambenih jedinica, koliko od neadekvatnog korištenja postojećeg fonda. Dok je broj praznih stanova u porastu, priuštivo stanovanje postaje sve veći društveni problem. Rješenje vjerojatno leži u kombinaciji poreznih poticaja za dugoročni najam, strože regulacije kratkoročnog turističkog iznajmljivanja te stvaranja sigurnijeg pravnog okvira koji bi zaštitio interese i najmoprimaca i najmodavaca.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Zašto Porezna uprava nema točne podatke o svim iznajmljenim stanovima?
Porezna uprava evidentira samo one obveznike koji su prijavili dohodak od imovine. Ako najmodavac ne prijavi ugovor, taj stan ostaje izvan njihove statistike.
Što se smatra “praznim stanom” prema DZS-u?
To su stanovi koji se ne koriste za stalno stanovanje iz raznih razloga, uključujući stanove koji čekaju prodaju, renovaciju ili su jednostavno neiskorišteni od strane vlasnika.
Hoće li nove mjere stambene politike promijeniti ovu situaciju?
Cilj nove stambene politike je potaknuti aktivaciju praznih stanova kroz porezne olakšice i administrativno rasterećenje, no rezultati će ovisiti o tome koliko će vlasnici biti motivirani da svoje nekretnine stave u funkciju dugoročnog najma.