Paradoks hrvatskog tržišta nekretnina: Sve više stanova, sve manje stanara
Hrvatska se već godinama suočava s neobičnim i prilično zabrinjavajućim trendom. Dok službeni podaci popisa stanovništva iz 2021. godine pokazuju da u državi živi najmanje ljudi od sredine prošlog stoljeća – tek nešto više od 3,8 milijuna – broj izgrađenih stambenih jedinica paradoksalno raste. Prema istom popisu, u Hrvatskoj postoji gotovo 2,4 milijuna stanova, što je porast od 6,5 % u odnosu na desetljeće ranije. Međutim, taj rast ne prati potrebe građana za krovom nad glavom.
Problem nije u nedostatku betona i cigle, već u namjeni tih kvadrata. Dok se broj nastanjenih stanova smanjio, broj onih koji se vode kao privremeno nenastanjeni skočio je za nevjerojatnih 43 %. Upravo taj jaz između izgrađenog prostora i njegove stvarne funkcije stanovanja stvorio je stambenu krizu koja pogađa mlade obitelji, radnike i socijalno ugrožene skupine. Kako bi se suprotstavila ovom problemu, Vlada RH predstavila je Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine, ambiciozan dokument koji pokušava odgovoriti na pitanje: je li priuštivo stanovanje u Hrvatskoj mit ili dostižna stvarnost?
Glavni uzroci rasta cijena i stambenog deficita
Prije nego što se analiziraju rješenja, važno je razumjeti zašto su cijene nekretnina u Hrvatskoj dosegnule povijesne maksimume, čineći kupnju stana gotovo nemogućom misijom za prosječnu plaću. Stručnjaci izdvajaju tri ključna faktora koji su oblikovali trenutačno stanje:
- Nekretnine kao investicija: Zbog niskih kamatnih stopa na štednju u bankama, građani su masovno ulagali višak kapitala u kupnju stanova i kuća. To je povuklo velik broj jedinica s tržišta najma, ostavljajući ih praznima kao oblik čuvanja vrijednosti imovine.
- Strana potražnja i gotovinska plaćanja: Hrvatska je postala izuzetno atraktivna stranim državljanima koji često kupuju nekretnine gotovinom, što dodatno podiže cijene i smanjuje ponudu za domaće kupce.
- Inflacijski pritisci: Globalna inflacija, potaknuta i geopolitičkim nestabilnostima poput agresije na Ukrajinu, značajno je poskupila materijale i gradnju, što se izravno prelilo na konačnu cijenu kvadrata.
Zabrinjavajući je podatak da čak 40 % ukupnog stambenog fonda u Hrvatskoj uopće ne služi stanovanju. Od toga se preko 230 tisuća jedinica koristi za kratkoročni turistički najam, dok je gotovo 600 tisuća stanova potpuno prazno. Analize uglednih institucija poput MMF-a i Ekonomskog instituta Zagreb procjenjuju da Hrvatskoj u ovom trenutku nedostaje između 230 i 280 tisuća stambenih jedinica za normalno funkcioniranje tržišta.
Tri fronte borbe za priuštivo stanovanje
Nacionalni plan stambene politike temelji se na četiri ključne poluge: financijskoj, poreznoj, zemljišnoj i ekološko-energetskoj. Kako bi se aktivirali prazni stanovi i oni u turističkoj funkciji, država je pokrenula ofenzivu na tri zakonodavna polja.
1. Stroža pravila za kratkoročni najam u zgradama
Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine predložilo je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Ključna novost je uvođenje obveze dobivanja suglasnosti 80 % suvlasnika zgrade ako netko želi svoj stan pretvoriti u apartman za kratkoročni najam ili smještaj radnika. Dodatni uvjet je da suglasnost moraju dati i svi neposredni susjedi (oni čiji stanovi graniče s predmetnim stanom). Ovim potezom država želi destimulirati apartmanizaciju stambenih zgrada i vratiti mir stanarima, ali i vratiti te stanove na tržište dugoročnog najma.
2. Razlikovanje domaćina od rentijera
Izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti uvode važnu distinkciju između pravih domaćina i onih koji se bave čistim rentijerstvom. Domaćinom će se smatrati osoba koja iznajmljuje smještaj u mjestu svog prebivališta, što bi im trebalo osigurati povoljniji porezni tretman. S druge strane, postojeći iznajmljivači u stambenim zgradama dobit će rok od pet godina da ishode potrebne suglasnosti suvlasnika, čime se pokušava uvesti red u postojeće stanje bez naglih potresa na tržištu.
3. Porez na nekretnine kao alat regulacije
Možda najkontroverzniji dio reforme je transformacija poreza na kuće za odmor u opći porez na nekretnine. Cilj nije puko punjenje proračuna, već poticanje vlasnika da prazne stanove stave u funkciju. Porez se neće plaćati na nekretninu u kojoj vlasnik živi ili koja je u dugoročnom najmu. Za sve ostale, jedinice lokalne samouprave određivat će iznos od 0,8 do 8 eura po kvadratnom metru. Primjerice, vlasnik praznog stana od 50 kvadrata u Zagrebu mogao bi godišnje plaćati oko 400 eura poreza, što bi ga trebalo motivirati na prodaju ili iznajmljivanje.
Uloga APN-a i novi modeli poticane stanogradnje
Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) dobiva novu, središnju ulogu u provedbi stambene politike. Plan je u iduće dvije godine izgraditi 8.000 novih stambenih jedinica kroz modele POS-a, pri čemu bi polovica bila namijenjena prodaji, a polovica priuštivom najmu. Posebno je zanimljiv model u kojem bi APN preuzimao prazne stanove od privatnih vlasnika na upravljanje.
Vlasnik koji ima prazan stan mogao bi sklopiti ugovor s državom na šest godina. APN bi mu isplatio medijalnu najamninu unaprijed (primjerice, 42.000 eura za šest godina, isplaćeno u dvije rate), a zatim bi taj isti stan iznajmljivao krajnjem korisniku po cijeni koja je oko 60 % tržišne. Na taj način vlasnik dobiva sigurnost naplate i održavanja, a najmoprimac dobiva siguran i priuštiv dom pod okriljem države.
Hoće li ove mjere doista srušiti cijene?
Iako su planovi ambiciozni, ostaje pitanje njihove učinkovitosti u praksi. Mnogi analitičari smatraju da predloženi porez na nekretnine nije dovoljno visok da bi prisilio bogate vlasnike na promjenu ponašanja. Ako netko posjeduje nekretninu vrijednu stotine tisuća eura, godišnji trošak od nekoliko stotina eura poreza vjerojatno ga neće natjerati na prodaju, već će taj trošak jednostavno uračunati u cijenu najma ili ga ignorirati.
S druge strane, odredba o 80 % suglasnosti suvlasnika mogla bi dugoročno značajno smanjiti broj novih apartmana u zgradama, što je korak prema vraćanju stambenih zgrada njihovoj primarnoj svrsi – stanovanju. Ipak, s obzirom na rokove od pet godina za postojeće iznajmljivače, brzi rezultati se ne očekuju. Tržište nekretnina je tromo i svaka državna intervencija zahtijeva vrijeme da pokaže stvarne učinke.
Često postavljana pitanja (FAQ)
| Pitanje | Odgovor |
|---|---|
| Tko je oslobođen plaćanja poreza na nekretnine? | Vlasnici koji žive u nekretnini ili je iznajmljuju putem dugoročnog ugovora (najmanje 10 mjeseci godišnje). |
| Što se mijenja za kupce prve nekretnine? | Planira se povrat polovice uplaćenog PDV-a ili oslobođenje od poreza na promet nekretninama pri kupnji od fizičke osobe. |
| Mogu li susjedi zabraniti moj postojeći apartman? | Postojeći iznajmljivači imaju rok od pet godina da prikupe 80 % suglasnosti suvlasnika prema novim prijedlozima zakona. |
Zaključak: Između teorije i prakse
Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine predstavlja prvi ozbiljan pokušaj države da sustavno adresira problem nepriuštivosti stanovanja. Kombinacija poreznog pritiska na prazne stanove, ograničavanja apartmanizacije i aktivnog uključivanja APN-a u posredovanje najma teoretski bi trebala povećati ponudu i stabilizirati cijene. Ipak, uspjeh će ovisiti o dosljednosti u provedbi i spremnosti lokalnih jedinica da koriste ponuđene alate. Za mnoge mlade ljude u Hrvatskoj, ovo je nada da će krov nad glavom prestati biti luksuz i postati osnovno pravo, no put do tog cilja bit će dug i pun izazova.