Uvod u stambenu krizu
Pitanje priuštivog stanovanja u Hrvatskoj već dugo nije samo tema za stručnjake, već gorući društveni problem koji izravno utječe na kvalitetu života građana. Dok cijene nekretnina i najamnina dosežu povijesne maksimume, postavlja se ključno pitanje: je li najavljena stambena politika Republike Hrvatske tek slovo na papiru ili stvarni mehanizam za promjenu? Problematika je iznimno kompleksna, uključuje međuresornu suradnju i zahtijeva intervenciju države u tržišne procese koji su se posljednjih godina oteli kontroli.
Slični izazovi prisutni su diljem Europske unije, gdje se gotovo sve članice suočavaju s nedostatkom pristupačnih stanova. Hrvatska se nalazi u specifičnoj situaciji gdje, unatoč padu broja stanovnika prema popisu iz 2021. godine, bilježimo drastičan porast broja praznih stanova i onih namijenjenih kratkoročnom turističkom najmu. Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine pokušava adresirati ove disproporcije kroz niz mjera koje bi trebale potaknuti aktivaciju stambenog fonda.
Ključni uzroci stambene nestabilnosti
Analize pokazuju da su tri glavna faktora dovela do trenutne situacije na tržištu nekretnina u Hrvatskoj:
- Investicijska namjena: Zbog niskih kamatnih stopa na štednju, nekretnine su postale primarni oblik čuvanja vrijednosti, što je dovelo do povlačenja velikog broja stanova s tržišta.
- Strana potražnja: Značajan udio nekretnina kupuju strani državljani, često koristeći gotovinska sredstva, što dodatno podiže cijene.
- Inflacijski pritisci: Nakon globalnih gospodarskih potresa, cijene gradnje i materijala drastično su porasle, što se direktno prelilo na konačnu cijenu kvadrata.
Zabrinjavajući podatak je da čak 25 posto ukupnog stambenog fonda u Hrvatskoj čine prazni stanovi, dok je broj stanova koji služe za kratkoročni turistički najam premašio 230.000 jedinica. To stvara ozbiljan stambeni jaz, posebno u urbanim središtima poput Zagreba te u obalnim županijama.
Strategija države: Tri fronte djelovanja
Vlada kroz Nacionalni plan stambene politike djeluje na tri razine kako bi pokušala stabilizirati tržište:
1. Regulacija kratkoročnog najma
Ministarstvo prostornoga uređenja i Ministarstvo turizma uvode stroža pravila za iznajmljivače u višestambenim zgradama. Uvodi se obveza ishođenja suglasnosti 80 posto suvlasnika za obavljanje djelatnosti kratkoročnog najma. Cilj je zaštititi mir stanara i vratiti stambene jedinice u funkciju dugoročnog stanovanja.
2. Porezna reforma
Transformacija poreza na kuće za odmor u porez na nekretnine ključni je alat. Građani koji u nekretnini žive neće plaćati ovaj porez, dok će vlasnici praznih stanova ili onih u kratkoročnom najmu biti izloženi većem poreznom opterećenju. Ideja je učiniti držanje praznog stana financijski neisplativim.
3. Uloga APN-a i poticana stanogradnja
Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) dobiva novu ulogu. Osim gradnje POS stanova, planira se model u kojem država preuzima prazne stanove u dugoročni najam od vlasnika, jamčeći im isplatu, dok bi stanove dalje iznajmljivala krajnjim korisnicima po povoljnijim cijenama.
Hoće li mjere donijeti željene rezultate?
Iako su namjere jasne, skeptici upozoravaju da postojeći porezni pritisak možda nije dovoljno snažan da bi se vlasnici odmah odrekli prihoda od turizma. Porez od nekoliko stotina eura godišnje za mnoge je iznajmljivače zanemariv trošak u odnosu na zaradu od turističke sezone. Ipak, dugoročni efekt mogao bi biti promjena mentaliteta iznajmljivača koji će zbog administrativnih prepreka i novih zakonskih okvira radije odabrati sigurnost dugoročnog najma.
Očekuje se da će proces prilagodbe trajati nekoliko godina. Ključ uspjeha leži u dosljednoj provedbi zakona i sposobnosti države da stvori stabilno okruženje u kojem će dugoročni najam postati preferirani, a ne prisilni izbor. Smanjenje broja kupoprodaja tijekom 2024. godine jasan je signal da je tržište doseglo vrhunac i da je potrebna korekcija.
Zaključak
Stambena politika RH nalazi se na prekretnici. Dok su mjere poput poreza na nekretnine i ograničenja kratkoročnog najma korak prema uvođenju reda, stvarni učinak ovisit će o volji jedinica lokalne samouprave da te mjere provedu te o spremnosti tržišta na prilagodbu. Cilj nije samo smanjiti cijene, već osigurati da stanovanje ponovno postane temeljno pravo, a ne luksuz nedostupan većini mladih obitelji. Vrijeme će pokazati hoće li ovi potezi biti dovoljni da preokrenu negativne trendove koji su obilježili posljednje desetljeće.
Često postavljana pitanja (FAQ)
- Hoću li plaćati porez ako živim u svom stanu? Ne, porez na nekretnine odnosi se na nekretnine koje nisu namijenjene stanovanju ili su u kratkoročnom najmu.
- Što ako već iznajmljujem stan turistima? Za postojeće iznajmljivače u stambenim zgradama predviđen je prijelazni rok od pet godina za ishođenje suglasnosti suvlasnika.
- Kako APN planira pomoći s praznim stanovima? Država planira djelovati kao posrednik koji će preuzeti prazne stanove u najam od vlasnika i staviti ih na tržište po povoljnijim cijenama za najmoprimce.